HABER49-Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılacak yeni düzenlemeyle site yönetimlerine yetki belgesi zorunluluğu, bakanlık denetimi, aidat zamlarına sınır ve usulsüz uygulamalara ağır yaptırımlar geliyor.
Türkiye’de milyonlarca kişinin yaşadığı site ve apartmanlarda uzun süredir tartışma konusu olan yüksek aidatlar ve denetimsiz yönetimlere yönelik kapsamlı bir yasal değişiklik hazırlanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda güncelleme öngören taslak Meclis’e sunulmak üzere AK Parti ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tamamlandı. Yeni sistemle birlikte site yönetimi hizmeti veren firmalar yetkilendirilecek, bakanlık denetimine tabi olacak ve tüm gelir-gider kalemleri şeffaf şekilde kat maliklerine sunulacak. Böylece hem aidat zamlarının keyfi biçimde artırılmasının önüne geçilecek hem de kat maliklerinin ödedikleri ücretlerin nereye harcandığı anlık olarak takip edilebilecek.
Taslağın en dikkat çeken yönlerinden biri, yetki belgesi olmayan hiçbir şirketin site yöneticiliği yapamayacak olması. Bu sayede özellikle kalabalık ve yüksek bütçeli sitelerde görev alan yönetim şirketleri sınıflandırılarak sorumluluk altına alınacak. Sistemin amacı, hem profesyonellik düzeyini yükseltmek hem de vatandaşın cebini korumak. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde aidatların kirayı aşması, bu düzenlemeye olan ihtiyacı daha da görünür hale getirdi.
SİTE YÖNETİMLERİNE YETKİ BELGESİ ZORUNLULUĞU VE BAKANLIK DENETİMİ GELİYOR
Yeni yasa taslağı, site yönetimlerinde köklü bir dönüşüm hedefliyor. Bu kapsamda mevcut uygulamalarda en büyük sorun olarak görülen denetimsizlik ortadan kaldırılacak. AK Parti kurmaylarının açıkladığı bilgilere göre, yönetim hizmeti veren tüm şirketler bakanlık tarafından sınıflandırılarak yetkilendirilecek. Böylece her firmanın sorumluluk alanı, yetkinlik seviyesi ve görev tanımı net bir şekilde belirlenecek. Ayrıca yönetim şirketlerinin düzenli olarak faaliyet raporu sunması zorunlu olacak. Bu raporlarda aidat gelirlerinden çalışan maaşlarına, bakım-onarım giderlerinden güvenlik hizmetlerine kadar tüm harcamalar belgelendirilecek.
Taslak, yalnızca şirketlerin değil, yapılan her işlemin de yakın takibe alınmasını öngörüyor. Kat maliklerinin talebi halinde bakanlık doğrudan denetime müdahil olabilecek. Bu da vatandaşın yönetim üzerindeki söz hakkını artıracak. Denetim mekanizmasının güçlendirilmesiyle birlikte usulsüz kararlar, fahiş artışlar ve bütçe yolsuzlukları yaptırımla karşılaşacak. Bu sistemle birlikte, site yönetmek isteyen herkes değil, yalnızca belirli standartları sağlayan profesyonel şirketler bu görevi üstlenebilecek. Bu durum hem hizmet kalitesini artıracak hem de şeffaf ve hesap verebilir bir yapı oluşturacak.
TADİLATLAR İÇİN “İŞLETME PROJESİ” ŞARTI VE ŞEFFAF SEÇİM SİSTEMİ
Mevcut düzenlemede apartman veya sitelerde yapılacak tadilatların çoğu, kat maliklerinin bilgisine sunulmadan gerçekleştiriliyor. Yeni hazırlanan taslak, bu duruma son veriyor. Artık yapılacak her tadilat için “işletme projesi” hazırlanması zorunlu olacak. Bu proje, işin kapsamını, süresini, maliyetini ve uygulanacak yöntemi detaylı şekilde içerecek. Böylece kat maliklerinin neye ne kadar para ödediği netleşecek. Tadilatı üstlenecek şirketlerin seçiminde usul ve kriterler açıkça belirlenecek ve kat maliklerinin onayına sunulacak.
Bu noktada en önemli yenilik şeffaflık sistemi. Eskiden yönetimlerin kendi tercihleri doğrultusunda seçtikleri firmalara iş verilmesi sıkça tartışmalara neden oluyordu. Yeni sistemde ise firmalar rekabet edecek, kat malikleri karşılaştırma yapabilecek ve en uygun teklifi seçebilecek. Ayrıca bakanlık denetimi yalnızca yönetime değil, yapılan işlere de uygulanabilecek. Proje onayından sonra herhangi bir usulsüzlük tespit edilirse, yönetim şirketlerine yaptırım uygulanacak veya yetki belgesi iptal edilebilecek. Bu durum, özellikle yüksek bütçeli bakım ve yenileme projelerinde önemli bir güvence sağlayacak ve vatandaşın parasının korunmasına katkıda bulunacak.
AİDAT ZAMLARINA SINIR GETİRİLİYOR: YÜKSEK ARTIŞLARA YAPTIRIM YOLDA
Son yıllarda site ve apartman aidatları adeta ikinci kira haline geldi. İstanbul’da bazı lüks sitelerde aidatların 60 bin TL’yi aşması, ortalama sitelerde ise kirayı geçmesi kamuoyunda ciddi tepki topladı. Resmî verilere göre, son üç yılda aidatlar yüzde 400 oranında arttı. 2025’in ilk yarısında 117 bin kişinin yalnızca aidat yükü nedeniyle ev değiştirdiği belirtildi. Yeni taslak, bu vahim tabloya dur demeyi hedefliyor. Artık aidatlar keyfi biçimde artırılamayacak, belirli oranlara bağlı kalınacak ve her zam için gerekçe sunulacak.
Haksız aidat artışlarına uygulanacak yaptırımlar ise oldukça net. Eğer yönetim, kat maliklerinin onayı dışında yüksek artış yaparsa hem para cezası verilecek hem de yönetici görevden alınabilecek. Aidat gelirlerinin nerelere harcandığı belgesiz olamayacak ve her kalem, kat maliklerinin erişimine açık olacak. Bu noktada dijital sistem de devreye girecek ve yönetimlerin tüm finansal işlemleri elektronik ortamda bakanlığa bildirilecek. Böylece yüz milyonlarca liralık aidat bütçeleri kontrol altına alınacak. Vatandaşlar artık “aidat nereye gidiyor?” sorusuna net bir yanıt bulabilecek. Bu düzenleme, kira artışları kadar tartışılan aidat sorununda bir dönüm noktası olarak görülüyor.
TÜRKİYE’DE 20 MİLYON KİŞİYİ ETKİLEYECEK BÜYÜK DEĞİŞİM: YENİ SİSTEM NELERİ KAPSIYOR?
Hazırlanan düzenleme yaklaşık 1 milyona yakın konutun yer aldığı siteleri kapsarken, bu yapılarda yaşayan 20 milyondan fazla kişiyi doğrudan etkileyecek. Bu sayı, Türkiye nüfusunun dörtte birine denk geliyor. Büyükşehirlerde site yaşamı zorunlu hale gelirken yönetim sorunları da aynı hızla büyüdü. Yetkisiz kişilerin başkan olduğu, kayıt dışı ödemelerin yapıldığı, güvenlik ve temizlik hizmetlerinin kalitesizleştiği binlerce site bulunuyor.
Yeni sistem, yalnızca yönetimi değil, hizmet tedarik zincirini de disipline almayı hedefliyor. Peyzajdan güvenliğe, otopark yönetiminden sosyal tesislere kadar tüm süreçler kurallara bağlanacak. Yöneticilik profesyonel bir meslek haline gelecek. Vatandaşın yönetimden aldığı hizmet şikayet edilebilir olacak. Talep edilmesi halinde bakanlık doğrudan devreye girerek inceleme başlatabilecek. Bu çalışma aynı zamanda “site devleti” tartışmalarına da son vermeyi amaçlıyor. Bazı yönetimlerin kat maliklerini borç bahanesiyle icraya vermesi, toplantı yapmadan karar alması, ortak alanları kiraya verip gelir bildirmemesi gibi uygulamalar artık yaptırım kapsamına alınacak.
Düzenleme yürürlüğe girdiğinde Türkiye’de sitelerdeki güç dengesi değişecek ve yönetimden ziyade kat maliklerinin söz hakkı artacak. Böylece site yaşamı daha şeffaf, hesap verebilir ve sürdürülebilir hale gelecek. Özellikle büyük şehirlerde artan memnuniyetsizlik düşünüldüğünde, bu yasa milyonlarca vatandaş için kritik öneme sahip olacak.