HABER49- 2026 yılında geçerli olacak şekilde Türkiye genelinde emlak vergilerini belirleyen arsa rayiç bedellerinde olağanüstü artışlar yaşandı. Özellikle İstanbul başta olmak üzere bazı bölgelerde rayiç bedellerde 10 ila 15 kata varan yükselişler kaydedildi. Bu ani artış, hem mülk sahiplerini hem de hukuk çevrelerini harekete geçirdi. Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, söz konusu artışların sıradan bir değer güncellemesi olmadığını ve “özel olarak belirlendiğini” vurgulayarak, vatandaşların dava açma hakkı olduğunu ifade etti. Kiraz, “3 ila 4 katlık artışlar ekonomik koşullarla açıklanabilir, ancak 10 ila 15 katlık artışlar olağan dışı ve hukuki itirazlara konu olabilecek nitelikte” diyerek önemli bir hukuki hakka dikkat çekti. Bu gelişme, özellikle gayrimenkul yatırımcıları, konut ve arsa sahipleri açısından büyük önem taşıyor.
İstanbul’un Merkez Semtlerinde Rayiç Bedel Patlaması: Nişantaşı, Beşiktaş, Sarıyer Zirvede
İstanbul’un prestijli bölgelerinde metrekare bazlı arsa rayiç bedellerinde görülmemiş seviyelerde artışlar yaşandı. 2026 itibarıyla Üsküdar Kuşbakışı Caddesi’nde metrekare rayiç bedeli 40 bin TL’den 200 bin TL’ye, Sarıyer Katar Caddesi’nde 21 bin TL’den 175 bin TL’ye çıktı. Teşvikiye’de Ihlamur Yolu üzerinde metrekare bedeli 46 bin TL iken 250 bin TL’ye, Teşvikiye Caddesi’nde 91 bin TL’den 420 bin TL’ye, Valikonağı Caddesi’nde ise 89 bin TL’den 450 bin TL’ye yükseldi. Beşiktaş Ahmet Adnan Saygun Caddesi’nde 37 bin TL olan değer 225 bin TL’ye fırlarken, Beyoğlu İnönü Caddesi’nde 1 milyon 253 bin TL gibi rekor bir bedel kayda geçti. Maltepe Atatürk Caddesi’nde ise 16 bin TL olan rayiç, 120 bin TL seviyesine ulaştı. Bu rakamlar, İstanbul’un merkezi semtlerinde gayrimenkul sahiplerinin önümüzdeki yıllarda ciddi emlak vergileriyle karşı karşıya kalacağını gösteriyor. Artışlar, şehir planlamasında yeni projeler ve bölgesel gelişmelerin etkisiyle daha da tetiklendi.
Vatandaşların İtiraz Hakkı Var: Muhtarlıklarda Askıya Çıkan Listeler Takip Edilmeli
Emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan rayiç bedeller, her dört yılda bir toplanan Takdir Komisyonu tarafından belirleniyor ve bu bedeller doğrudan belediyelere ödenecek vergi miktarını etkiliyor. 2025 yılına ait yeni rayiç listeleri belediyelerin resmi web sitelerinde yayımlanırken, aynı zamanda bağlı bulunulan mahalle muhtarlıklarında da askıya çıkarıldı. Vatandaşlar, yaşadıkları cadde veya sokaktaki birim metrekare değerlerinde anormal artış olduğunu düşünüyorsa, itiraz etme ve yasal süreç başlatma hakkına sahip. Bu noktada, özellikle emlak vergilerinde ciddi yük artışına neden olacak bölgelerde yaşayanlar için rayiç değer incelemesi büyük önem taşıyor. Komisyon kararlarının ardından belirlenen rakamlara karşı hukuki başvuruda bulunmak isteyen mülk sahiplerinin bu süreçte zaman kaybetmeden muhtarlıklardan gerekli belgeleri temin ederek itiraz dilekçelerini hazırlamaları tavsiye ediliyor.
Rayiç Artışında Stratejik Bölgeler Hedefte: Galataport, Bağdat Caddesi, Nişantaşı Odakta
Emlak rayiç bedellerindeki yükselişin rastgele olmadığı, aksine belirli projeler ve lokasyonlar gözetilerek yapıldığı ortaya çıktı. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, özellikle Galataport gibi mega projelerin olduğu bölgelerde artış oranlarının daha yüksek tutulduğunu ifade etti. “Galataport çevresi için örneğin yüzde 15’lik ek artış uygulanmış. Bu bölgeler özellikle turizm, ticaret ve lüks konut açısından yüksek potansiyele sahip alanlar” diyen Kiraz, Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi ilçelerin öne çıktığını belirtti. Özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı gibi semtlerdeki yükseliş, hem yatırımcıları hem de orada yaşayan vatandaşları doğrudan etkiliyor. Bu bölgelerdeki artışlar, bölgesel imar planlarının ve özel projelerin etkisiyle olağanüstü oranlara ulaşıyor. Belediye gelirlerini artırmak ve tapu değerlerini gerçek piyasa koşullarına yaklaştırmak hedefiyle hareket edildiği ifade ediliyor.
Belediyeler Vergi Gelirlerini Artırmak İstiyor: Yapı Değerleri ve Borçlar Gündemde
Rayiç bedellerdeki artışların bir diğer önemli nedeni de belediyelerin mali durumlarıyla ilişkili. Türkiye genelinde birçok belediye borç yükü altında bulunuyor ve emlak vergisi gelirlerinin artırılması bu anlamda bir çözüm olarak görülüyor. Avukat Kiraz’a göre, “Belediyeler gerçek piyasa değerine yaklaşan rayiç bedellerle daha fazla vergi geliri elde etmeyi hedefliyor.” Bunun yanı sıra tapu işlemleri sırasında kullanılan değerlerin de güncellenmesi planlanıyor. Bu sayede, hem satışlar hem de vergilendirme işlemlerinde daha şeffaf ve reel bir sistem kurulması amaçlanıyor. Ancak bu strateji, kısa vadede vatandaşın sırtına binen emlak vergilerinin katlanmasına neden olacak gibi görünüyor. Kiraz, “Türkiye’de artık gerçek değere entegre bir emlak vergisi sistemi kurulmak isteniyor” diyerek bu dönüşümün sistematik olduğunu ifade ediyor.
İtiraz Süresi Yaklaşıyor: 8 Eylül Son Gün, Hukuki Haklar Kullanılmalı
Belirlenen yeni rayiç bedellere itiraz etmek isteyen vatandaşlar için süre daralıyor. Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgiye göre, dava açmak için son tarih 8 Eylül 2025. Adli tatil nedeniyle dava açma süresi otomatik olarak 7 Eylül tarihinden sonraki ilk iş günü olan 8 Eylül Pazartesi gününe uzatılmış durumda. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise süreçte belediyelerin rolüne dikkat çekerek, “Rayiç bedeller belediyeler tarafından belirleniyor ve sadece komisyondan onay alıyor. Tavsiye niteliğindeki komisyon, yüksek bulduğu bedelleri geri bildirimle revize ettirebilir” dedi. Aşa ayrıca, “Bir yer 5 milyon liraya satılıyor ama belediyedeki rayiç 500 bin. Bu güncellemelerle gerçek değerle belediye değeri birbirine yaklaşacak” ifadelerini kullandı.
